Rachat de soulte : comment le financer lors d’un héritage ou divorce ?

En cas de divorce, les deux parties doivent prendre en compte les points relatifs au bien en indivision. Ce sujet doit également être abordé lors d’une succession. Dans les deux cas, il arrive qu’une personne souhaite racheter la part du ou des autres indivisaires afin de devenir pleinement propriétaire. Comment se passe ce genre de procédure ? A qui doit-on faire appel ? Comment calculer le montant de la soulte ?

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Le terme juridique « soulte » désigne la somme des quotes-parts détenus par chaque propriétaire en indivision. Le contractant qui souhaite conserver l’intégralité de la propriété commune peut verser une compensation à son ex-conjoint ou à ses cohéritiers en échange de la cession.
En d’autres termes, racheter la soulte est une opération financière qui consiste à contracter un prêt immobilier afin de racheter les parts des autres indivisaires. Le rachat de soulte s’applique uniquement lors d’un divorce ou encore d’un partage successoral.

Comment se passe un rachat de soulte en cas de divorce ?

Dans le cadre d’une procédure de divorce, les deux parties doivent trouver un arrangement pour le partage des biens en commun. Par ailleurs, le projet de liquidation ou de cession ne peut être envisagé qu’après le prononcement du jugement de divorce. Lors du partage du bien en indivision, l’une des deux parties peut devenir l’unique propriétaire en versant une compensation financière à l’autre. Cette somme doit correspondre à la valeur de la part de rachat de la propriété.
Le montant de la soulte dépend de différents paramètres, dont le régime matrimonial. Il dépend également de la solution choisie pour financer un rachat. Si le bien est encore lié à un contrat de crédit, les mensualités non remboursées peuvent être déduites de la soulte.

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Qu’en est-il de la désolidarisation ?

Même si les conjoints ont décidé de contracter un rachat de soulte, ils restent tout de même liés à l’organisme prêteur auprès de laquelle a été souscrit le crédit immobilier. Si le propriétaire du bien n’arrive plus à honorer les mensualités, la banque poursuivra les deux anciens conjoints. Ceux-ci endossent les mêmes responsabilités, même si l’un n’est plus le propriétaire officiel du bien en question. Par ailleurs, l’assurance emprunteur peut être résiliée pour la personne qui n’est plus propriétaire.

Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession

Dans le cadre d’une succession, les héritiers reçoivent respectivement une partie des biens en indivision. Par ailleurs, il se peut que les quotes-parts ne soient pas stipulées dans le testament. Dans ce cas, les indivisaires peuvent convenir un compromis de vente ou de partage devant un notaire. Ils peuvent également confier l’affaire à un juge. Celui-ci se chargera de l’estimation du bien. Si un héritier souhaite conserver l’intégralité du bien, il peut verser aux autres successeurs le montant de la soulte.

Le calcul du rachat de soulte

Il existe 2 options envisageables pour l’estimation du prix d’un bien :

Il est envisageable de procéder à un accord à l’amiable entre les différents indivisaires. Par ailleurs, le notaire a le droit de modifier l’estimation si l’une des parties est désavantagée ;
Il est également possible de confier l’estimation à un agent immobilier ou à un notaire.

Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour une estimation plus juste et plus fiable. En effet, un expert connaît parfaitement le marché et saura tenir compte de tous les paramètres nécessaires pour estimer un bien.
Le calcul du montant de la soulte dépend également de différents éléments. Est-ce que l’acquisition a été financée par un crédit ? Quelle est la part de propriété de chaque indivisaire ? Afin de récolter ces informations, il faudra se référer à l’acte de vente.
Si le bien immobilier n’a pas fait l’objet d’un prêt, le calcul est simple. Il suffit de racheter la part du ou des co-propriétaires pour détenir la propriété dans son intégralité. Cela est également valable si le crédit immobilier a été totalement remboursé.
En revanche, il se peut que le bien a été financé par un prêt immobilier et qu’il reste encore des mensualités à payer. Dans ce cas, le capital restant dû sera déduit de la valeur nette du bien.
Pour avoir une idée du montant de la soulte, il est aussi possible de passer par un simulateur en ligne. Ce type d’outil permet de faire une estimation gratuite et sans engagement.

Inclure les frais de notaire dans le montant du rachat de soulte

Les frais du notaire varient entre 7 à 8 % de la valeur de la soulte. Ils doivent être répartis entre tous les co-propriétaires, en fonction de chaque quote-part. Il faudra également penser à verser les indemnités de remboursement anticipé à la banque s’il reste des mensualités non remboursées. Cela peut aller jusqu’à 3 % du capital restant dû.

Financer le rachat de soulte : comment s’y prendre ?

Une fois que la valeur de la soulte est définie, celui qui souhaite devenir l’unique propriétaire du bien peut envisager un moyen de paiement. S’il dispose d’une ressource financière suffisante, il peut directement procéder à la compensation et procéder aux démarches de cession.
S’il ne dispose pas d’un capital suffisant, il peut demander un prêt auprès d’un organisme financier. Dans ce cas, il devra entamer des démarches de demande de crédit classique. La banque en question évaluera sa capacité d’emprunt, sa situation professionnelle, etc. Elle exige un taux d’endettement maximal de 35 %. Dans certains cas, elle accepte d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33 %.
La banque examine attentivement chaque dossier afin de vérifier si le profil est suffisamment rassurant. Pour décrocher un financement, il est important de respecter quelques critères :

Disposer de revenus stables (quel salaire pour emprunter 250 000 euros ? ) ;
Proposer un apport personnel solide ;
Justifier une excellente gestion des comptes ;
Être âgé de moins de 65 ans et disposer d’un CDI.

En remplissant ces critères, il est possible de décrocher un taux d’intérêt plus avantageux. Il est également intéressant de comparer les offres auprès de plusieurs banques. Certains organismes proposent de meilleurs taux aux nouveaux clients.

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