Comment emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33% ?

Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque examine minutieusement votre profil emprunteur. Elle évalue particulièrement votre capacité de remboursement afin d’en déduire votre disposition à honorer vos mensualités. Pour calculer le taux, elle prend en compte vos dépenses et vos revenus nets mensuels. Le taux d’endettement obtenu doit être inférieure à 33 % pour éviter les risques de surendettement. Votre établissement financier pourra ainsi en déduire votre capacité d’emprunt afin de fixer le crédit immobilier à accorder. Est-il quand même possible d’obtenir un crédit auto avec un taux d’endettement supérieur à la limite imposé ?

Le calcul du taux d’endettement

Votre banquier se base sur vos revenus nets pour calculer votre taux d’endettement. Mais de quels revenus s’agit-il ?
La banque prend en compte votre salaire mensuel net imposable. La prime de 13ème mois est également prise en compte, au même titre que toutes sortes d’allocations supplémentaires. Les seules exceptions sont les primes d’intéressement ou de participation. Faites attention, si vous êtes sous contrat à durée déterminée (CDD), en intérimaire ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, la banque ne prendra pas en compte vos revenus dans ses calculs.
Votre établissement financier intègre également les avantages en nature proposés par votre employeur dans le calcul du taux d’endettement. Il peut s’agir de chèques de vacances ou même de tickets restaurants. En effet, ce type de profits peut réduire vos dépenses mensuelles, augmentant ainsi votre capacité à emprunter.
Les revenus locatifs sont également inclus dans le calcul du taux d’endettement. Votre banque déduit les charges relatives à la gestion des biens en question, la taxe foncière et les mensualités du crédit immobilier.
Les établissements bancaires peuvent aussi prendre en compte les allocations familiales octroyées par la CAF. En revanche, ils excluent les aides allouées aux enfants avoisinant la majorité.
Votre banque inclut bien évidemment la pension alimentaire, les primes accidents, les pensions d’invalidité, etc.
Outre les revenus réguliers, votre banque tient également compte des mensualités de votre prêt, incluant l’assurance emprunteur. Elle évalue vos charges fixes et régulières afin d’en déduire votre reste à vivre.
Le principe est simple : même avec des revenus élevés, vous pouvez avoir un taux d’endettement supérieur à 33 % si vous avez des charges récurrentes importantes. Les charges en question regroupent les mensualités des autres crédits en cours, vos loyers mensuels, les dépenses liées aux enfants à charge, etc.

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Les différents profils emprunteur pouvant dépasser le taux d’endettement maximal

D’une manière générale, le nombre d’emprunteur pouvant aller au-delà des 35 % de taux d’endettement est très limité. En effet, la banque prend en compte des critères supplémentaires pour accorder cette faveur.

Les critères d’évaluation

La banque scrute chaque dossier à la loupe. Outre le taux d’endettement, elle tient compte d’autres paramètres pouvant énormément peser dans la balance. Elle évalue par exemple votre apport personnel pour financer votre projet immobilier. Elle prend également le temps de vérifier la gestion de vos comptes, ainsi que votre saut de charge et la somme dont vous disposez pour vivre aisément.
Votre établissement bancaire vérifie également les découverts. Si ceux-ci sont récurrents, votre banquier risque de ne pas vous faire confiance. En revanche, le fait d’être capable d’épargner peut dissuader votre banque d’être plus flexible sur certaines conditions. D’ailleurs, votre banquier s’attardera sur votre reste à vivre. Cela lui permet de voir si vous êtes capable d’assumer vos mensualités au-delà du taux d’endettement autorisé.
A supposer que vous percevez un revenu mensuel de 10 000 euros. Avec un taux d’endettement de 37 %, votre reste à vivre sera de 6 300 euros par mois. Si vous n’avez pas de charge importante (enfant à nourrir, financement des études scolaires, loyer, etc.), vous avez la possibilité de rembourser une mensualité élevée. Votre banquier pourra ainsi vous accorder une exception. Votre établissement financier examine également vos crédits en cours : crédit à la consommation, crédit auto, etc.

Quels profils ?

Les établissements financiers ne sont pas obligés d’appliquer le taux d’endettement de 33 %. Ils peuvent définir leur propre seuil selon le profil de chaque emprunteur et la situation financière de celui-ci. Dans la majorité des cas, ce taux s’applique aux primo-accédants ainsi qu’aux ménages avec un revenu moyen ou modeste. Pour permettre aux ménages de faire une demande de prêt sans risque d’impayés, certaines banques préfèrent jouer la carte de la durée de remboursement.
Toutefois, seuls les emprunteurs répondant parfaitement aux exigences citées ci-dessus et à celles du HCSF peuvent obtenir un crédit avec un taux d’endettement supérieur à la limite fixée. D’une manière générale, les profils ayant accès à cette faveur sont les ménages avec des revenus importants (salariés du secteur privé, fonctionnaires, etc.).
Voici un exemple de cas concret :
Vous recherchez un prêt immobilier pour l’achat de votre résidence principale, pour financer un projet d’aménagement extérieur ou même pour financer la rénovation de votre toiture. Si vous gagnez un revenu net mensuel de 20 000 euros avec un taux d’endettement de 39 %, il vous reste environ 12 200 euros. Dans ce cas, votre banque peut vous accorder le crédit nécessaire pour financer votre projet immobilier.
Avant de présenter votre dossier à votre banquier, sollicitez un service de conseil de stabilité financière. Cela vous permettra de stabiliser vos comptes afin de mettre toutes les chances de votre côté.

Que faire pour pouvoir dépasser le seuil du taux d’endettement ?

Il se peut que le montant du crédit accordé par votre banque ne vous convienne pas, alors que vous ne remplissez pas les critères permettant des conditions d’emprunt plus flexibles. Heureusement, il existe quelques arguments de négociation qui pourraient intéresser votre banque.

• Revoyez votre plan de financement et rallonger la durée du crédit ;

• Pensez à lisser votre prêt principal pour réduire les mensualités globales ;

• Accélérez le remboursement de vos crédits à la consommation. Vous pouvez par exemple vous tourner vers une subvention familiale ;

• Misez sur un apport personnel élevé ;

• Veillez à avoir une épargne disponible.

Dans tous les cas, le taux d’endettement maximum imposé par le HCSF est de 35 %. Aussi, la durée d’emprunt maximale est limitée à 25 ans.

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