Marché de l'immobilier en France : Quelles tendances ?

En France, l’investissement dans la pierre ne cesse d’attirer de l’intérêt, les investisseurs, économistes, analystes de marché […] restent à l’affût des meilleures opportunités dans le but de dénicher la « pépite » de demain. Malgré les secousses pandémiques qui ont perturbé le monde depuis le début d’année 2020, les spéculations – qu’elles soient haussières ou baissières ainsi que les exigences des Français (conditionnés par les périodes de confinement et télétravail) n’ont pas connu d’essoufflement. Au contraire, en cette nouvelle année 2022, les estimations optimistes sont au beau fixe, l’économie en général connaît une période de relance où les voyants sont au vert et sourient aux futurs investisseurs potentiels. Mais quel choix faire dans ce vaste marché entre le neuf et l’ancien et dans quelles zones géographiques se tourner ? Dans un contexte économique favorable à des taux d’intérêts historiquement bas, les opportunités se multiplient pour le fructueux marché de l’immobilier.

Un contexte économique en faveur du marché de l’immobilier

Taux d’intérêts faibles, malgré un niveau d’inflation à son plus haut depuis 25 ans dans la zone euro. La présidente de la Banque Centrale Européenne Christine Lagarde, a déclaré que l’inflation devrait ralentir en 2022 pour s’établir sous l’objectif de 2% en fin d’année. Cet environnement, suivis d’une reconduction d’incitations fiscales (PTZ, Pinel…) permet une hausse considérable d’acquisition de propriétés en 2021, tendance qui semble devoir se poursuivre pour l’année 2022. Avec la pandémie, un bon nombre de français a opéré à un changement de mode de vie, avec le recours de plus en plus fréquent au télétravail notamment. De nouvelles tendances se traduisant, dans le secteur de l’immobilier, par une tendance à l’exode urbaine.

En effet, d’après une étude du Conseil supérieur du notariat (CSN), l’achat d’appartements dans les grandes métropoles et leur centre-ville a été moins plébiscité que celui des maisons avec extérieur, situées dans des villes beaucoup plus modestes. Pour preuve, le prix des appartements a augmenté en France de 5,2 % entre janvier et octobre 2021, contre +9 % pour les maisons. On remarque également que les plus grosses progressions de l’indice des prix au mètre carré ont été observées dans des agglomérations telles que Poitiers, Cherbourg-en-Cotentin ou Vannes. Et même si cette tendance devrait se confirmer en 2022, il ne faudrait pas négliger trop vite l’investissement dans les villes majeures de France. Leur attractivité reste vive.

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Par ailleurs, le gouvernement français, sous l’impulsion du comité européen, ne cesse de resserrer les vices quant à l’acquisition de crédits immobiliers. Etant donc plus stricte au sujet du taux d’endettement et des risques de surendettement, certains ménages français se sont vu brider leur acceptation de prêt immobilier auprès des banques et organismes financiers compétents. Néanmoins, le projet de lois fraîchement voté par l’Assemblée nationale et le Sénat concernant les modalités de souscription à l’assurance emprunteur devrait en ravir plus d’un. Celle-ci, garantit la prise en charge de tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit en cas de survenance de certains évènements. Pour en savoir plus, sur le fonctionnement d’une assurance de prêt immobilier, c’est ici.

Une évolution des prix constatée : que peut-on envisager en 2022 ?

Ainsi, on constate une importante disparité de la hausse des prix dans l’ancien selon les régions. Les villes sous-préfectures, à proximité de grandes villes, bénéficient actuellement d’une forte attractivité. En ce sens, des villes comme Melun ou Bergerac pourraient connaître des tendances haussières au niveau des prix des maisons et appartements à l’image de celles constatées en 2021 dans des villes telle que :

- - Poitiers (+10,3% entre janvier et décembre 2021)
  - Reims (+9,4% entre janvier et décembre 2021)
  - Béziers (+8,5% entre janvier et décembre 2021)
  - Pau (+7,9% entre janvier et décembre 2021)
  - Limoges (+7,9% entre janvier et décembre 2021)
  - Angers (+7,5% entre janvier et décembre 2021)
  - Le Havre (+7,4% entre janvier et décembre 2021)
  - Brest (+7,1% entre janvier et décembre 2021)
  - Tours (+6,7% entre janvier et décembre 2021)
  - Nancy (+6,4% entre janvier et décembre 2021)

Le CSN prévoit également une hausse contenue à 1% pour les appartements anciens situés en Ile-De-France (vs 8 à 9% en région) ainsi qu’une augmentation de 8% pour les maisons anciennes (contre 10% et 11% en province).

Le montant des loyers, quant à eux, devrait peu évoluer, notamment en raison de :

- - La loi d’encadrement des loyers en zones étendues
  - La crise sanitaire qui a contraint les moyens financiers des locataires en France

Faut-il se tourner vers le neuf ou vers l’ancien ?

En termes de budget, il faut compter 15% à 30% de plus pour un achat dans le neuf, comparé à l’ancien, pour un logement de même taille et dans le même secteur. Dans ce pourcentage, on compte notamment une TVA de 20% qui s’applique sur les travaux de construction dans le neuf. Toutefois, l’achat dans le neuf permet d’éviter des dépenses sur le long terme. En effet, ce type de bien ne nécessitera pas de travaux de rénovation sur de nombreuses années et il dispose des dernières normes environnementales en matière énergétique, ce qui entraîne d’importantes réductions de la facture d’énergie. De plus, grâce à ces performances, il sera plus facile à vendre ! La nouvelle norme RE2020, qui renforce la qualité environnementale et énergétique des constructions est une raison qui justifie d’un prix du neuf plus élevé. Ainsi, celles-ci seront mieux isolées, consommeront moins d’énergie ; résisteront aux canicules et encourageront les matériaux écologiques. Par conséquent, la vision future long terme incite de nombreux investisseurs à se tourner vers les mobiliers neufs. Malgré leur prix plus cher à l’achat, l’opportunité de réaliser une plus-value en revendant le bien et même en le louant se montre beaucoup plus propice que dans le cadre d’un investissement dans l’ancien. Ainsi, avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE depuis le 1^er juillet 2021, les logements anciens mal notés auront bien plus de mal à se vendre, mais aussi à se louer ! Des dispositifs d’aide à l’investissement locatif dans le neuf, comme la loi Pinel, compensent les inconvénients du prix élevé à l’achat, grâce à des réductions d’impôts très importantes (jusqu’à 21% pour une mise en location sur 12 ans).

Malgré une belle portée du marché du neuf, le marché de l’ancien continue de séduire les Français et ne fléchit pas. En effet, le marché de l’ancien, qui représente environ 80 % des ventes de logements à l’échelle nationale et a atteint des sommets historiques au cours de ces dernières années, n’a cessé de croître progressivement depuis 2015. En effet, en 2019, les ventes de logements anciens (c’est-à-dire des logements ayant été construits au moins il y a cinq ans) ont dépassé la barre du million en France. Et, en 2020, malgré la crise sanitaire due à l’épidémie de Covid-19, le nombre de ces ventes s’élevait à près d’un million. Ainsi, la résilience de ce marché face aux crises est une nouvelle fois prouvée. D’autant plus que l’achat d’un mobilier ancien et sa rénovation, offrent de belles perspectives de revente et est donc une sérieuse opportunité lorsqu’elle est bien prise en main. Le financement des travaux pour l’opération peut s’avérer être un investissement conséquent – que vous souhaitez mettre en location le bien, le revendre ou tout simplement y vivre, une fois les travaux terminés, la valeur de celui-ci grimpera considérablement.

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