Immobilier : hausse des taux, baisse des prix et projections

Au premier trimestre 2022, dans un contexte économique fragilisé par la Guerre d’Ukraine et la crise sanitaire du COVID-19, le marché de l’immobilier réagit en conséquence. En effet, tous les indicateurs et les dernières analyses du marché penchent vers des conclusions communes, à savoir, une hausse des taux ainsi qu’une baisse des prix des propriétés. Néanmoins, la rénovation énergétique, qui est une question de santé publique, également surveillé de près par les propriétaires, locataires et investisseurs français, continue de stimuler le marché de la « pierre ». Cette dernière est notamment un sujet abordé dans le programme du président sortant et réélu au 24 avril dernier d’Emmanuel Macron. Celui-ci, suite à sa réélection propose une série de mesure « rénovation » pour les propriétaires puis un renforcement des aides sociales pour les locataires, ainsi qu’un dispositif d’aides fiscales et contre les loyers impayés pour les investisseurs. Nous pourrions également voir le jour de nouvelles mesures portant à démocratiser le marché immobilier à l’image de la Loi Lemoine. Ces différentes tensions cumulées aux volontés politiques du président réélu font évoluer les prix de l’immobilier, et laissent les Français s’interroger sur la durabilité de ce contexte, et de leurs conséquences sur le long-terme. Comment cette situation est-elle répercutée directement dans le portefeuille des Français, et dans quelle mesure pourrions-nous faire face à un changement de paradigme économique ?

Hausse des taux et baisse des prix, une équation fragile

On constate une augmentation sur les taux de crédit immobilier qui pourrait ne pas s’arrêter tout de suite. Pour plusieurs acteurs du marché, ce phénomène pourrait participer à une baisse des prix de l’immobilier. Néanmoins, celle-ci serait insuffisante pour faire baisser les prix et la tension du marché. En effet, si vous êtes à la recherche d’une maison ou d’un appartement à acheter, la tendance ne vous a pas échappé : les prix de l’immobilier sont toujours à la hausse sur l’ensemble du territoire, excepté à Paris. Au premier trimestre, les prix au mètre carré ont progressé de 3.7% sur un an selon Laforêt, de 6% selon Orpi et de 8.2% selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Les propriétaires et locataires ont cependant l’opportunité de recourir à des délégations d’assurance, en ce qui concerne l’assurance emprunteur, et par conséquent, pourront faire diminuer le coût global du bien. De son côté, le Baromètre LPI-SeLoger sorti début avril note que les prix continuent d’augmenter dans 93% des grandes villes. En effet, cette situation permet de tirer une conclusion générale : les biens se vendent plus lentement.

En cause ; la hausse des taux de crédit immobilier depuis le mois de janvier (de 1% à 1.45% entre janvier et avril). Cette hausse des taux réduit la capacité d’emprunt des emprunteurs, et les entraîne à négocier le bien qu’ils convoitent. Le vendeur, alors en position défavorable du fait de la situation du marché, aura souvent tendance à accepter la proposition de l’emprunteur, en réduisant le prix du bien vendu. Les chiffres du baromètre LPI-SeLoger semblent conforter cette idée. « L’effet conjugué, du retour de l’inflation, de l’élection présidentielle, l’approche des élections législatives et des interrogations d’une partie des Français quant à la préservation de leur pouvoir d’achat mène à un affaissement de l’activité du marché immobilier dans l’Hexagone », note le baromètre, qui poursuit : « En février, les ventes baissent de 9% pour s’établir à près de 22% sous leur moyenne de longue période. Au final, le nombre des logements anciens acquis par des particuliers au cours des 3 derniers mois est en recul de 13.4% en glissement annuel. » Preuve de ce ralentissement, la centrale de Financement note une augmentation de 10 à 15% des prêts relais., signe que les biens se vendent plus lentement.

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Volonté politique : qu’est-il prévu pour le marché immobilier ?

À la suite de l’élection présidentielle du 24 avril dernier, qui opposait le président sortant Emmanuel Macron à la candidate et présidente du parti Rassemblement National, nous pouvons nous projeter sur un horizon d’au moins 5 ans sur le marché de l’immobilier, et ce, d’après les volonté politiques exprimées dans le programme du président fraîchement réélu d’Emmanuel Macron. Dans les grandes lignes, nous nous intéresserons aux mesures principales pour les propriétaires, locataires et investisseurs.

Propriétaires : mesure de rénovation ; le président sortant propose une série de mesures en continuité avec celles menées au cours de son quinquennat comme la poursuite de sa politique de rénovation énergétique. L’objectif fixé est cette fois de 700.000 logements rénovés chaque année, contre 500.000 aujourd’hui, avec des solutions proposées aux Français, dont certaines sans aucune avance de frais.

Autre mesure du président pour les personnes âgées uniquement : Ma Prime Adapt’ prenant en charge, « selon les ressources, jusqu’à 70% des coûts des travaux d’adaptation (salle de bain, escaliers…) » des logements des personnes âgées pour qu’elles puissent continuer à vivre chez elles.

Locataires : Aux niveaux des aides sociales logement, le candidat réélu LREM prévoit de verser automatiquement les APL (aide personnalisée au logement) à ceux qui y ont droit, pour éviter le non-recours et la fraude. « Ce sera la solidarité à la source après le prélèvement à la source » indique-t-il dans son programme.

Investisseurs : En ce qui concerne les loyers impayés, le président propose l’élargissement d’une caution publique pour les locataires, pour couvrir d’éventuels impayés de loyer auprès des bailleurs, sans préciser comment ce dispositif serait élargi. L’actuelle garantie « Visa pour le logement et l’emploi », Visale, qui prend en charge le versement du loyer au propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire, est pour le moment réservé aux moins de 30 ans, aux salariés plus âgés qui touchent moins de 1500€ ou aux salariés de plus de 30 ans embauchés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé).

Emmanuel Macron avance également l’idée d’une sanction des locataires mauvais payeurs. « L’idée est de sanctionner plus efficacement les mauvais payeurs, ceux de mauvaise foi, -qu’on estime à moins de 40.000- pour prévenir les loyers impayés ou réduire les délais des procédures et ainsi faciliter les expulsions », explique Xavier Lépine, relais logement d’Emmanuel Macron, contacté par le Figaro.

De plus, concernant la fiscalité, Emmanuel Macron devrait modifier les droits de succession en ligne directe en supprimant les impôts jusqu’à 150.000€ par enfant. Il veut également créer un abattement pour les lignes indirectes comme les petits-enfants et les neveux et nièces.

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