Quels sont les intérêts d’emprunt déductibles en 2025 ?

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Intérêts d’emprunt déductibles : définition et principes

Qu’est-ce qu’un intérêt d’emprunt déductible ?

Les intérêts d’emprunt déductibles correspondent aux intérêts versés à une banque ou à un établissement de crédit dans le cadre d’un prêt contracté pour financer un bien immobilier mis en location. Ils peuvent être soustraits des revenus fonciers imposables dans certaines conditions.

Pourquoi la déduction des intérêts d’emprunt est-elle avantageuse ?

La déduction permet de réduire le montant du revenu foncier net imposable, ce qui entraîne une diminution de l’impôt sur le revenu. Elle constitue un levier fiscal intéressant pour les investisseurs immobiliers soucieux d’optimiser leur rentabilité.

Quelles opérations ouvrent droit à la déduction des intérêts d’emprunt ?

Acquisition, construction ou agrandissement d’un bien immobilier

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles s’ils financent :
• L’achat d’un logement destiné à la location
• La construction d’un immeuble locatif
• Des travaux d’agrandissement ou de réhabilitation

Réparation, amélioration et conservation du logement

Les emprunts contractés pour financer des travaux visant à maintenir ou améliorer le logement (sans en changer la structure ou la destination) peuvent aussi donner droit à la déduction.

Cas particuliers : SCI, SCPI et démembrement de propriété

• SCI : les intérêts sont déductibles au prorata des parts.
• SCPI : déductibles si le porteur de parts est imposé au réel.
• Démembrement : seuls les nus-propriétaires peuvent déduire dans certains cas spécifiques, selon les flux financiers réels.

Quelles sont les conditions pour déduire les intérêts d’emprunt ?

Le bien doit être destiné à la location

La déduction n’est possible que si le bien est loué nu (non meublé) et génère des revenus fonciers. En cas de vacance temporaire, la déduction reste possible si le logement est toujours destiné à être loué.

L’obligation d’opter pour le régime réel d’imposition

Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges, y compris les intérêts d’emprunt. Ce choix est nécessaire pour pouvoir appliquer la déduction. Le micro-foncier ne le permet pas.

Traçabilité et justification des dépenses

Il faut conserver toutes les preuves de l’affectation du crédit (contrats de prêt, factures de travaux, appels de fonds, etc.). La cohérence entre le montant emprunté et les dépenses engagées est essentielle.

Quels frais annexes sont également déductibles ?

Frais de dossier, de garantie et commissions bancaires

Tous les frais directement liés à l’octroi du prêt (frais de dossier, caution, hypothèque, etc.) sont éligibles à la déduction, au même titre que les intérêts.

Autres frais liés à l’emprunt

Assurance emprunteur, frais de courtage ou encore frais d’expertise imposée par la banque peuvent également être inclus dans les charges déductibles.

Comment calculer et déclarer les intérêts d’emprunt déductibles ?

Calcul du montant à déduire

Il s’agit d’additionner les intérêts effectivement payés sur l’année civile pour le ou les prêts concernés. Seuls les intérêts (et non le capital) sont déductibles.

Les formulaires à utiliser selon le type de location (nue, meublée)

• Location nue : formulaire 2044 ou 2044-SPE
• Location meublée : LMNP au réel, formulaire 2031 (régime BIC)

Pièces justificatives à conserver

Il est impératif de garder les tableaux d’amortissement, les relevés bancaires, et les documents liant l’emprunt au bien loué. Ces pièces peuvent être exigées en cas de contrôle fiscal.

Limites et exclusions : ce qui n’est pas déductible

Résidence principale et secondaire : plus de déduction possible

Depuis la suppression du crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt, les biens non locatifs (résidence principale ou secondaire) ne donnent plus droit à aucune déduction fiscale.

Emprunts pour revente ou usage personnel

Les prêts contractés dans un but commercial (achat/revente) ou pour financer un usage personnel ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Peut-on déduire les intérêts d’un prêt relais ?

Un prêt relais peut, sous conditions, ouvrir droit à la déduction des intérêts si les fonds sont directement affectés à l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. La traçabilité est ici cruciale : l’administration fiscale exigera que l’usage locatif du nouveau bien soit clairement établi et que les documents prouvent la destination des fonds.

Que faire en cas de contrôle fiscal ?

En cas de contrôle, il faudra démontrer que le prêt relais a servi à financer un investissement locatif. Il est donc essentiel de constituer un dossier solide avec contrats, factures, plans de financement, et baux locatifs.

Quels sont les risques en cas de mauvaise déclaration ?

Une mauvaise affectation ou une absence de preuve peut entraîner un redressement fiscal, avec pénalités et intérêts de retard. Toute déduction doit reposer sur des éléments factuels clairs, cohérents et vérifiables.

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