Refinancement hypothécaire : définition, calcul et avantages

Qu’est-ce que le refinancement hypothécaire ?

Le refinancement hypothécaire consiste à remplacer un prêt hypothécaire existant par un nouveau, souvent avec des conditions plus avantageuses. Cette opération permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas, d’accéder à une partie de la valeur nette de son bien immobilier, ou encore de réorganiser ses finances en consolidant plusieurs dettes.

Le refinancement est une stratégie fréquemment utilisée par les propriétaires souhaitant réduire leurs mensualités, obtenir des liquidités pour réaliser des projets, ou optimiser la gestion de leurs finances personnelles.

À quel moment effectuer un refinancement hypothécaire ?

Plusieurs situations peuvent inciter un propriétaire à envisager un refinancement hypothécaire :

Taux d’intérêt plus bas : Lorsque les taux baissent significativement par rapport à ceux de votre prêt actuel.
Besoin de liquidités : Pour financer des rénovations, un projet personnel ou un investissement.
Fin de terme hypothécaire : À l’échéance de votre prêt, vous pouvez renégocier ou changer d’institution financière.
Consolidation de dettes : Rassembler plusieurs dettes à taux élevé en une seule dette à taux plus avantageux.

Comment fonctionne le refinancement hypothécaire ?

Le refinancement hypothécaire fonctionne en remplaçant votre hypothèque actuelle par un nouveau prêt. Ce nouveau prêt peut avoir un montant plus élevé, selon la valeur marchande actuelle de votre propriété et le capital déjà remboursé.

Voici les étapes principales du processus :

1. Évaluation de la propriété : Une estimation de la valeur marchande est réalisée.

2. Calcul du montant disponible : En général, vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison, moins le solde restant de votre hypothèque actuelle.

3. Choix du produit hypothécaire : Prêt traditionnel, marge de crédit hypothécaire, hypothèque inversée, etc.

4. Demande et approbation : Votre institution évalue votre dossier et approuve (ou non) le refinancement.

5. Déblocage des fonds : Une fois approuvé, les fonds sont disponibles, soit pour rembourser votre ancien prêt, soit pour vos besoins personnels.

Combien pourrais-je emprunter grâce au refinancement hypothécaire ?

Le montant que vous pouvez emprunter dépend de la valeur nette de votre maison. Cette valeur correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de votre bien et le solde de votre hypothèque en cours.

Exemple :

Valeur marchande actuelle de votre maison : 400 000 €

– 80 % de cette valeur : 320 000 €

– Solde de votre hypothèque : 220 000 €

– Montant disponible : 100 000 €

Ce montant pourra être utilisé selon vos besoins : rénovation, achat, investissement, remboursement de dettes, etc.

Calculer le montant que je pourrais emprunter ?

Pour estimer le montant, voici la formule classique :

(Valeur marchande x 80 %) – Solde hypothécaire restant = Montant disponible au refinancement

Des simulateurs en ligne peuvent vous aider à avoir une estimation rapide. Toutefois, pour un calcul précis, il est recommandé de consulter un courtier hypothécaire ou votre institution financière.

Les différents types de refinancements hypothécaires

Le refinancement hypothécaire offre diverses options adaptées aux besoins spécifiques des emprunteurs. Voici un aperçu des principaux types de prêts hypothécaires disponibles :

Prêt personnel hypothécaire

Ce type de prêt est destiné au financement de biens ou services de consommation. En apportant une garantie hypothécaire sur un bien immobilier, l’emprunteur peut obtenir une somme d’argent pour financer des projets personnels tels que l’achat d’une voiture de luxe, la réalisation de travaux de rénovation, ou encore le financement des études d’un enfant. Cette solution offre une capacité d’emprunt supérieure à un prêt personnel classique.

Prêt de trésorerie hypothécaire à but immobilier

Ce prêt est utilisé pour financer des projets immobiliers, tels que l’achat d’une résidence secondaire en France ou à l’étranger, un investissement locatif, ou l’acquisition de parts de SCPI. En hypothéquant un bien immobilier déjà détenu, l’emprunteur obtient les fonds nécessaires pour concrétiser son projet immobilier.

Prêt hypothécaire professionnel

Destiné aux professionnels, ce prêt permet de financer des besoins liés à une activité professionnelle. Il peut s’agir de l’achat d’un local commercial, du financement de travaux de rénovation, de l’acquisition de matériel, ou encore du soutien de la croissance de l’entreprise. En apportant un bien immobilier en garantie, le professionnel peut obtenir rapidement une trésorerie non affectée pour ses projets.

Prêt viager hypothécaire

Conçu pour les seniors propriétaires, généralement âgés de plus de 65 ans, le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter une somme d’argent en mettant en garantie un bien immobilier, sans avoir à effectuer de remboursements de son vivant. Le remboursement du capital et des intérêts s’effectue lors de la vente du bien, généralement au décès de l’emprunteur. Cette solution est idéale pour compléter ses revenus à la retraite ou financer des projets personnels.

Prêt hypothécaire rechargeable

Peu répandu en France, le prêt hypothécaire rechargeable permet à l’emprunteur de contracter de nouveaux emprunts en fonction des sommes déjà remboursées sur un crédit initial garanti par une hypothèque. Autrement dit, à mesure que le capital du prêt initial est remboursé, l’emprunteur peut réutiliser cette marge de crédit pour financer de nouveaux projets, sans avoir à constituer une nouvelle garantie hypothécaire.

Combien coûte un refinancement hypothécaire ?

Le refinancement peut entraîner certains frais que vous devez anticiper :

Frais de notaire : Pour la modification du contrat hypothécaire.
Frais de dossier : Facturés par certaines institutions financières.
Pénalités pour remboursement anticipé : Si vous brisez votre hypothèque avant la fin de son terme.
Coûts d’évaluation de la propriété : Pour connaître sa valeur actuelle.

Malgré ces frais, le refinancement reste une stratégie rentable dans de nombreux cas, surtout s’il permet de réduire le coût total de vos emprunts ou de réaliser un projet important.

Un refinancement hypothécaire bien pensé peut devenir un outil puissant pour optimiser votre situation financière. Il est essentiel de bien s’informer, de comparer les options, et de s’entourer de professionnels compétents pour prendre la meilleure décision. N’hésitez pas à consulter un courtier ou un conseiller financier pour évaluer vos possibilités.

Simuler mon rachat de crédits